首发2024-03-19 12:43·李洪云律师

“黄姨通过某中介公司介绍，看中了刘叔的房子。刘叔的房子是单位分配的房改房，楼层不高，建筑面积虽不大，但房屋的实用率很高，屋内经过重新间隔，也有两房和独立的厨房厕所。于是黄姨很快便确定了购房意向，与业主刘叔签署了《房屋买卖合同》，一个月后便顺利完成过户。

满心欢喜的黄姨搬入新屋，但意想不到的事情发生了。“入住房屋一年后，邻居陈伯的儿子陈某找到我，向我表示，我房屋内的厕所面积，约6个平方米，属于他家的合法面积，要求把厕所面积腾退出来。”黄姨说，自己一下就给弄迷糊了。她清楚记得，当年购房时，原业主刘叔曾表示他已经在这里住了20多年，买房时也没有跟她提及厕所面积问题。

原来，当年由于房改面积不足，房改单位将黄姨右侧的那套小面积房屋补给陈伯。陈伯则居住在黄姨房屋左侧那套面积较大的房子里。原业主刘叔当年为了自己屋内有独立的厨房厕所，改建的时候占用了原属陈伯房屋的厕所。

黄姨对此当然表示不接受，拒绝了陈某的要求。于是陈某找了专业的测绘机构对房屋进行测量，并向法院提起诉讼，要求黄姨腾还非法占用面积。

经过测量，黄姨的房屋的实际面积确实比房产证的登记面积大了约6平方米，多出部分正是黄姨屋内的厕所部分面积。最终，法院判决要求黄姨腾还该部分面积。”（据广州日报公示案例）

粉丝提问：买房一年后却被告知厕所是邻居家的，法院判决要求腾挪面积，中介在其中应该承担什么责任？

李洪云律师解析：

房屋面积权属纠纷以不动产权证附图为准。附图之内的面积登记在谁名下就归谁所有。

因占用别人家的面积是侵权行为，应当返还所占用部分的面积。

房屋改建属于房屋的重要信息，足以影响交易人做出是否购买的决定。卖方和中介都有告知义务。

对于中介义务及责任:

1.中介有义务要求卖方如实告知房屋重要信息，如:是否有违建，是否有改建，是否有重大质量问题，是否凶宅等等；

2.中介有义务对卖方告知的信息进行核实并向买方披露；

3.中介可以与卖方通过协议约定，卖方未如实告知相关信息发生纠纷的由卖方承担全部责任，以转嫁风险；

4.中介就房屋重要信息未尽核实义务或未尽告知义务的，中介在过错范围内承担责任。

5.承担责任的范围包括退还中介费和补充赔偿责任。

6.中介尽到审核和告知义务的，中介不承担责任。

卖方的义务及责任

1.如实告知义务，如果在交易时，已经告知房屋改建且存在占用他人面积的事实，买方知道后表示接受并继续交易的，卖方不再承担责任；

2.卖方未尽告知义务的，卖方承担责任，卖方故意隐瞒房屋重要信息的，买方可以要求撤销合同、退房，并要求赔偿损失，如果买方不退房的，卖方责任范围包括恢复原状产生的各种费用以及房屋因此产生的贬值损失。

作者：北京李洪云律师